La loi Pinel
Vous souhaitez disposer d’un revenu complémentaire, réduire vos impôts, préparer votre retraite et vous constituer un patrimoine ? En transformant une partie de vos impôts en patrimoine immobilier, le dispositif PINEL vous aide à répondre à vos objectifs. Il vous permet de réaliser jusqu’à 63 000 euros d’économies d’impôts.
Quels sont les avantages du dispositif ?
En réalisant un investissement immobilier dans le cadre du dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts calculée sur le prix du logement. Cette réduction dépend de la durée de la location du bien, à savoir :
-
-12 % pour une location de 6 ans
-
-18 % pour une location de 9 ans
-
-21 % pour une location de 12 ans.
Cet avantage fiscal s’applique dans les mêmes conditions si vous souscrivez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Contrairement à la précédente Loi Duflot, ce dispositif vous donne la possibilité de louer le bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant).
Comment profiter de la réduction d’impôts Pinel ?
Pour bénéficier de la défiscalisation, le logement que vous achetez doit présenter certaines caractéristiques :
-
être neuf ou en construction (achat en VEFA - vente en l’état de futur
achèvement)
-
répondre aux critères de performance énergétique définis par la
réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou par le label Bâtiment basse
consommation (BBC)
-
se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel
-
respecter un plafond d’investissement de 5 500 €/m² et 300 000 € par
an.
Par ailleurs, vous devez louer ce bien comme résidence principale, dans les
12 mois suivant son acquisition (ou la date d’achèvement de l’immeuble) :
-
à un locataire dont les revenus sont plafonnés (selon la composition de
son foyer et la zone géographique où se trouve le logement) ;
-
en appliquant un loyer mensuel hors charges qui n’excède pas un certain
plafond (barème défini selon la superficie du bien et la région où il
se situe).
Quelles sont les zones géographiques concernées ?
Zone A Bis : Paris et 76 communes des alentours.
Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, reste de
la petite couronne parisienne, partie Est de la Côte-d’Azur et Genevois
français.
Zone B1 : grande couronne autour de Paris, agglomérations de plus de
250 000 habitants et quelques autres (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La
Rochelle, Saint-Malo), partie Ouest de la Côte-d’Azur, départements
d’outre-mer, Corse.
Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones
frontalières et littorales où existe une forte demande locative, périphérie
de l’Île-de-France.
Les plafonds de ressources des locataires
Composition du foyer
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Zone A bis
|
Zone A
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Zone B1
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Zone B2
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Personne seule
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37 126 €
|
37 126 €
|
30 260 €
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27 234 €
|
Couple
|
55 486 €
|
55 486 €
|
40 410 €
|
36 368 €
|
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge
|
72 737 €
|
66 699 €
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48 596 €
|
43 737 €
|
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge
|
86 843 €
|
79 893 €
|
58 666 €
|
52 800 €
|
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge
|
103 326 €
|
94 579 €
|
69 014 €
|
62 113 €
|
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge
|
116 268 €
|
106 431 €
|
77 778 €
|
70 000 €
|
Majoration pour personne à charge supplémentaire
|
+12 954 €
|
+11 859 €
|
+8 677 €
|
+7 808 €
|
À savoir :
Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2
(revenu fiscal de référence après déduction forfaitaire de 10 %).
Plafonds de loyers applicables
Zones
|
Zone A bis
|
Zone A
|
Zone B1
|
Zone B2
|
Loyer en €/m²
|
16,83
|
12,5
|
10,07
|
8,75
|
À savoir :
On applique aux plafonds de loyer un coefficient multiplicateur calculé
selon la formule 0,7 + 19/S (« S » représentant la superficie du
logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième
décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Les résidences services en LMNP
Que vous investissiez dans une résidence avec services pour seniors ou
étudiants, ou que vous proposiez des appartements meublés dans une
résidence classique, les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et
de loueur en meublé non professionnel (LMNP) présentent de nombreux
avantages.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime Loueur en Meublé ?
Pour pouvoir bénéficier du statut de loueur en meublé, il vous faut remplir
les conditions suivantes :
-
Acheter un bien neuf ou en construction (achat en VEFA - vente en
l’état de futur achèvement) dans une résidence services pour étudiants
ou seniors type Cogedim Club®, ou dans une résidence de tourisme
composée de logements meublés
-
Vous engager à ce que ce logement soit loué meublé pour une durée
minimale de 9 ans et 1 mois
-
Lors de votre acquisition, signer un bail commercial avec un
gestionnaire-exploitant de la résidence, qui s’engage à rendre a minima
les services para-hôteliers indispensables pour être éligible au régime
du Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel et à verser des
loyers tout au long de la durée du bail.
Dans le cadre du bail commercial, le gestionnaire-exploitant est considéré
comme le locataire de l’investisseur. Il se charge de rechercher l’occupant
effectif du logement, qui en sera juridiquement le sous-locataire. Avec ce
type de bail, le Loueur en Meublé est sûr de percevoir des revenus
réguliers reversés par le gestionnaire-exploitant, même si son bien n’est
pas sous-loué.
Quelles différences entre LMP et LMNP ?
Le statut LMNP concerne les propriétaires qui retirent de
la location de leur bien moins de 50 % de leurs revenus. Ce statut
n’implique aucune obligation concernant le montant minimum des recettes
locatives, et est donc plus indiqué pour quelqu’un qui démarre son activité
locative. Il est possible d’y accéder même si l’on investit dans un seul
bien, pour obtenir des revenus complémentaires qui seront défiscalisés et
indexés (revalorisation des loyers).
Pour bénéficier du statut LMP, l’investisseur doit
réaliser au moins 23 000 € par an de recettes locatives et celles-ci
doivent représenter plus de la moitié de ses revenus. Le statut de Loueur
Meublé Professionnel impose d’être inscrit au RCS. En cotisant au régime
des commerçants, il bénéficie de surcroît d’une couverture sociale et de
retraite.
Quels sont les avantages de ces deux statuts ?
Les revenus résultant de la location en meublé sont imposables à l’impôt
sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux
(BIC).
Tant en LMP qu’en LMNP, en optant pour le régime fiscal dit « du bénéfice
réel », vous pouvez déduire les charges de vos loyers (dont les intérêts
d’emprunt et les amortissements calculés sur l’immobilier et le mobilier)
et utiliser l’éventuel déficit reportable pour défiscaliser vos recettes
locatives lorsque votre prêt sera remboursé.
Les Loueurs en Meublé Professionnels peuvent déduire les déficits liés à
leur activité de leur revenu global sans limitation, sous réserve que ces
déficits ne proviennent pas du seul amortissement des biens loués. Ils
bénéficient également du régime des plus-values professionnelles, plus
avantageux que celui appliqué aux plus-values immobilières des
particuliers.
À savoir :
Les logements meublés considérés comme des biens professionnels peuvent
ne pas être soumis à l’ISF sous certaines conditions.
La loi Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard s’applique à l’achat d’un logement meublé
destiné à la location dans une résidence services. Il présente de nombreux
avantages : réduction d’impôts, récupération de la TVA, éventuellement
abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs.
Les avantages de l’investissement en loi Censi-Bouvard
Ce dispositif de défiscalisation vous ouvre droit à une réduction d’impôts
égale à 11 % du montant global de votre investissement locatif, répartie
sur un minimum de 9 ans. La réduction fiscale s’applique dans la limite
d’un plafond constant de 300 000 € HT d’investissement, frais de notaire
inclus.
Si vous investissez en Censi-Bouvard, vous devenez en même temps Loueur en
Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut fiscal vous est accessible si
vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou, s’ils sont
supérieurs à ce montant, restent inférieurs à la moitié des autres recettes
du foyer fiscal. Ce régime spécifique comporte un avantage non négligeable.
En faisant ainsi passer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC Non
Professionnels (Bénéfices Industriels et Commerciaux Non Professionnels),
il autorise l’amortissement de votre bien immobilier et mobilier pour la
part d’investissement excédant 300 000 € HT.
Par ailleurs, vous récupérez la TVA à 20 % payée dans le prix d’acquisition
de votre investissement immobilier et mobilier.
Si vous investissez dans une résidence Cogedim Club®, Cogedim vous
propose de prendre à sa charge directement le portage de la TVA. Vous
financez ainsi votre acquisition uniquement sur son prix HT (immobilier
et mobilier)
À savoir :
Si votre réduction d’impôts annuelle excède le montant de votre impôt
sur le revenu, vous avez 6 ans pour utiliser le solde de réduction
d’impôts annuelle non utilisée.
Comment bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard ?
Pour bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard, , il vous faut
remplir les conditions suivantes :
-
Acheter un bien neuf ou en construction (achat en VEFA - vente en
l’état de futur achèvement) dans une résidence services pour étudiants
ou seniors type Cogedim Club®, ou dans une résidence de tourisme
composée de logements meublés
-
Vous engager à ce que ce logement soit loué meublé pour une durée
minimale de 9 ans
-
Lors de votre acquisition, signer un bail commercial avec un
gestionnaire-exploitant de la résidence, qui s’engage à rendre a minima
les services para-hôteliers indispensables pour être éligible au régime
du Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel et à verser des
loyers tout au long de la durée du bail.
À savoir :
Les placements en Censi-Bouvard sont pris en compte dans le calcul du
plafonnement global des avantages fiscaux.
Pour quels types d’investisseurs ?
L’investissement en loi Censi-Bouvard est fait pour vous si vous souhaitez
-
Placer un capital dans l’immobilier pouvant générer des revenus
réguliers prenant la forme de loyers garantis par un bailleur de renom,
-
Constituer un patrimoine pour bénéficier de revenus complémentaires
pendant votre retraite, tout en bénéficiant des allègements fiscaux que
cette loi procure
-
Bénéficier des avantages du dispositif pendant la durée du bail, puis
occuper l’appartement vous-mêmes au terme du bail. Dans ce cas, en tant
qu’investisseur, vous devenez propriétaire de votre futur logement. Ce
bien constitue un patrimoine transmissible.
À savoir :
le statut LMNP simplifie la vie de l’investisseur, qui confie son bien
au gestionnaire exploitant de la résidence.
En investissant dans une résidence seniors Cogedim Club® ou une résidence
étudiants, l’acquéreur en Censi-Bouvard ne se charge ni du montage de son
investissement, ni de la recherche d’un locataire. Cogedim s’occupe de
tout, récupère la TVA pour l’investisseur qui n’a pas à l’avancer et lui
verse des revenus locatifs garantis.
L'achat en Nue-Propriété
Pour répondre aux besoins croissants de sécuriser des revenus
complémentaires à terme, de protéger sa famille, ou encore de diminuer la
pression fiscale, Cogedim propose aujourd’hui un outil patrimonial peu
connu du grand public.
La Nue Propriété, de quoi s’agit-il ?
Le partage du droit de propriété conduit à séparer le droit d’usage et de
jouissance l’usufruit (ou USUS) du droit de la nue-propriété (ou ABUSUS).
La nue-propriété est l’acquisition d’un bien à prix réduit, réduction
générée par le cumul des loyers, au prix du marché, actualisés sur la durée
d’usufruit, le tout totalement défiscalisé et obtenu en une fois.
L’usufruit est acheté par un bailleur institutionnel pour une période de 15
à 20 ans. Le bailleur est responsable de la gestion locative, de
l’entretien courant, des gros travaux (articles 605 et 606), des taxes
foncières et des charges de copropriété.
À savoir :
Aucune fiscalité n’est appliquée sur la réduction appliquée au prix
d’achat.
Quels sont les intérêts de la Nue-Propriété ?
Les intérêts de la Nue-Propriétésont multiples :
-
Se constituer un patrimoine immobilier de grande qualité.
-
Investir en toute sérénité dans un logement neuf sans contrainte
d’entretien et de gestion locative pendant la période d’usufruit.
-
Obtenir immédiatement, et sans imposition fiscale, la totalité des
loyers cumulés des prochaines années.
-
Bénéficier d’une rentabilité certaine par l’assurance d’une
valorisation mécanique du bien (la reconstitution de propriété
progressive) et d’une valorisation potentielle en fonction du marché
immobilier.
-
Ne pas payer d’ISF sur l’acquisition de la Nue-Propriété pendant la
durée d’usufruit par le bailleur.
-
Déduire de l’ISF, les sommes investies en « paiement cash ».
-
Limiter la plus-value en cas de revente sur la base de la valorisation
potentielle et de la durée de détention commencée à l’achat de la
nue-propriété.
-
Déduire des revenus fonciers, les intérêts financiers du prêt engagé
dans cet achat.
-
Acheter une « valeur sure » avec un effort d’épargne mesuré et
régulier.
-
Assurer un capital ou des revenus à terme, à la fin de l’usufruit, par
la revente ou la location de ce logement, tout en protégeant les
proches.
-
Assurer une donation ou transmission d’un logement neuf à un membre de
la famille sur la valeur de la nue-propriété.
-
Rester libre de vendre la Nue-Propriété à tout moment sans perdre ses
avantages économiques et fiscaux acquis.