Acheter pour investir en Provence-Alpes-Côte d'Azur,
pour ne pas choisir entre mer et montagne

La loi Pinel

Vous souhaitez disposer d’un revenu complémentaire, réduire vos impôts, préparer votre retraite et vous constituer un patrimoine ? En transformant une partie de vos impôts en patrimoine immobilier, le dispositif PINEL vous aide à répondre à vos objectifs. Il vous permet de réaliser jusqu’à 63 000 euros d’économies d’impôts.

Quels sont les avantages du dispositif ?

En réalisant un investissement immobilier dans le cadre du dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts calculée sur le prix du logement. Cette réduction dépend de la durée de la location du bien, à savoir :

• -12 % pour une location de 6 ans
• -18 % pour une location de 9 ans
• -21 % pour une location de 12 ans.

Cet avantage fiscal s’applique dans les mêmes conditions si vous souscrivez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Contrairement à la précédente Loi Duflot, ce dispositif vous donne la possibilité de louer le bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant).

Comment profiter de la réduction d’impôts Pinel ?

Pour bénéficier de la défiscalisation, le logement que vous achetez doit présenter certaines caractéristiques :

• être neuf ou en construction (achat en VEFA - vente en l’état de futur achèvement)
• répondre aux critères de performance énergétique définis par la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou par le label Bâtiment basse consommation (BBC)
• se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel
• respecter un plafond d’investissement de 5 500 €/m² et 300 000 € par an.

Par ailleurs, vous devez louer ce bien comme résidence principale, dans les 12 mois suivant son acquisition (ou la date d’achèvement de l’immeuble) :

• à un locataire dont les revenus sont plafonnés (selon la composition de son foyer et la zone géographique où se trouve le logement) ;
• en appliquant un loyer mensuel hors charges qui n’excède pas un certain plafond (barème défini selon la superficie du bien et la région où il se situe).

Quelles sont les zones géographiques concernées ?

Zone A Bis : Paris et 76 communes des alentours.

Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, reste de la petite couronne parisienne, partie Est de la Côte-d’Azur et Genevois français.

Zone B1 : grande couronne autour de Paris, agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques autres (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), partie Ouest de la Côte-d’Azur, départements d’outre-mer, Corse.

Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières et littorales où existe une forte demande locative, périphérie de l’Île-de-France.

Les plafonds de ressources des locataires

À savoir : Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2
(revenu fiscal de référence après déduction forfaitaire de 10 %).

Plafonds de loyers applicables

À savoir : On applique aux plafonds de loyer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule 0,7 + 19/S (« S » représentant la superficie du logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Les résidences services en LMNP

Que vous investissiez dans une résidence avec services pour seniors ou étudiants, ou que vous proposiez des appartements meublés dans une résidence classique, les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur en meublé non professionnel (LMNP) présentent de nombreux avantages.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime Loueur en Meublé ?

Pour pouvoir bénéficier du statut de loueur en meublé, il vous faut remplir les conditions suivantes :

• Acheter un bien neuf ou en construction (achat en VEFA - vente en l’état de futur achèvement) dans une résidence services pour étudiants ou seniors type Cogedim Club®, ou dans une résidence de tourisme composée de logements meublés
• Vous engager à ce que ce logement soit loué meublé pour une durée minimale de 9 ans et 1 mois
• Lors de votre acquisition, signer un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant de la résidence, qui s’engage à rendre a minima les services para-hôteliers indispensables pour être éligible au régime du Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel et à verser des loyers tout au long de la durée du bail.

Dans le cadre du bail commercial, le gestionnaire-exploitant est considéré comme le locataire de l’investisseur. Il se charge de rechercher l’occupant effectif du logement, qui en sera juridiquement le sous-locataire. Avec ce type de bail, le Loueur en Meublé est sûr de percevoir des revenus réguliers reversés par le gestionnaire-exploitant, même si son bien n’est pas sous-loué.

Quelles différences entre LMP et LMNP ?

Le statut LMNP concerne les propriétaires qui retirent de la location de leur bien moins de 50 % de leurs revenus. Ce statut n’implique aucune obligation concernant le montant minimum des recettes locatives, et est donc plus indiqué pour quelqu’un qui démarre son activité locative. Il est possible d’y accéder même si l’on investit dans un seul bien, pour obtenir des revenus complémentaires qui seront défiscalisés et indexés (revalorisation des loyers).

Pour bénéficier du statut LMP, l’investisseur doit réaliser au moins 23 000 € par an de recettes locatives et celles-ci doivent représenter plus de la moitié de ses revenus. Le statut de Loueur Meublé Professionnel impose d’être inscrit au RCS. En cotisant au régime des commerçants, il bénéficie de surcroît d’une couverture sociale et de retraite.

Quels sont les avantages de ces deux statuts ?

Les revenus résultant de la location en meublé sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Tant en LMP qu’en LMNP, en optant pour le régime fiscal dit « du bénéfice réel », vous pouvez déduire les charges de vos loyers (dont les intérêts d’emprunt et les amortissements calculés sur l’immobilier et le mobilier) et utiliser l’éventuel déficit reportable pour défiscaliser vos recettes locatives lorsque votre prêt sera remboursé.

Les Loueurs en Meublé Professionnels peuvent déduire les déficits liés à leur activité de leur revenu global sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas du seul amortissement des biens loués. Ils bénéficient également du régime des plus-values professionnelles, plus avantageux que celui appliqué aux plus-values immobilières des particuliers.

La loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’applique à l’achat d’un logement meublé destiné à la location dans une résidence services. Il présente de nombreux avantages : réduction d’impôts, récupération de la TVA, éventuellement abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs.

Les avantages de l’investissement en loi Censi-Bouvard

Ce dispositif de défiscalisation vous ouvre droit à une réduction d’impôts égale à 11 % du montant global de votre investissement locatif, répartie sur un minimum de 9 ans. La réduction fiscale s’applique dans la limite d’un plafond constant de 300 000 € HT d’investissement, frais de notaire inclus.

Si vous investissez en Censi-Bouvard, vous devenez en même temps Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut fiscal vous est accessible si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou, s’ils sont supérieurs à ce montant, restent inférieurs à la moitié des autres recettes du foyer fiscal. Ce régime spécifique comporte un avantage non négligeable. En faisant ainsi passer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC Non Professionnels (Bénéfices Industriels et Commerciaux Non Professionnels), il autorise l’amortissement de votre bien immobilier et mobilier pour la part d’investissement excédant 300 000 € HT.

Par ailleurs, vous récupérez la TVA à 20 % payée dans le prix d’acquisition de votre investissement immobilier et mobilier.

Si vous investissez dans une résidence Cogedim Club®, Cogedim vous propose de prendre à sa charge directement le portage de la TVA. Vous financez ainsi votre acquisition uniquement sur son prix HT (immobilier et mobilier)

À savoir : Si votre réduction d’impôts annuelle excède le montant de votre impôt sur le revenu, vous avez 6 ans pour utiliser le solde de réduction d’impôts annuelle non utilisée.

Comment bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard ?

Pour bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard, , il vous faut remplir les conditions suivantes :

• Acheter un bien neuf ou en construction (achat en VEFA - vente en l’état de futur achèvement) dans une résidence services pour étudiants ou seniors type Cogedim Club®, ou dans une résidence de tourisme composée de logements meublés
• Vous engager à ce que ce logement soit loué meublé pour une durée minimale de 9 ans
• Lors de votre acquisition, signer un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant de la résidence, qui s’engage à rendre a minima les services para-hôteliers indispensables pour être éligible au régime du Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel et à verser des loyers tout au long de la durée du bail.

À savoir : Les placements en Censi-Bouvard sont pris en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.

Pour quels types d’investisseurs ?

L’investissement en loi Censi-Bouvard est fait pour vous si vous souhaitez

• Placer un capital dans l’immobilier pouvant générer des revenus réguliers prenant la forme de loyers garantis par un bailleur de renom,
• Constituer un patrimoine pour bénéficier de revenus complémentaires pendant votre retraite, tout en bénéficiant des allègements fiscaux que cette loi procure
• Bénéficier des avantages du dispositif pendant la durée du bail, puis occuper l’appartement vous-mêmes au terme du bail. Dans ce cas, en tant qu’investisseur, vous devenez propriétaire de votre futur logement. Ce bien constitue un patrimoine transmissible.

À savoir : le statut LMNP simplifie la vie de l’investisseur, qui confie son bien au gestionnaire exploitant de la résidence.

En investissant dans une résidence seniors Cogedim Club® ou une résidence étudiants, l’acquéreur en Censi-Bouvard ne se charge ni du montage de son investissement, ni de la recherche d’un locataire. Cogedim s’occupe de tout, récupère la TVA pour l’investisseur qui n’a pas à l’avancer et lui verse des revenus locatifs garantis.

L'achat en Nue-Propriété

Pour répondre aux besoins croissants de sécuriser des revenus complémentaires à terme, de protéger sa famille, ou encore de diminuer la pression fiscale, Cogedim propose aujourd’hui un outil patrimonial peu connu du grand public.

La Nue Propriété, de quoi s’agit-il ?

Le partage du droit de propriété conduit à séparer le droit d’usage et de jouissance l’usufruit (ou USUS) du droit de la nue-propriété (ou ABUSUS).
La nue-propriété est l’acquisition d’un bien à prix réduit, réduction générée par le cumul des loyers, au prix du marché, actualisés sur la durée d’usufruit, le tout totalement défiscalisé et obtenu en une fois.
L’usufruit est acheté par un bailleur institutionnel pour une période de 15 à 20 ans. Le bailleur est responsable de la gestion locative, de l’entretien courant, des gros travaux (articles 605 et 606), des taxes foncières et des charges de copropriété.

À savoir : Aucune fiscalité n’est appliquée sur la réduction appliquée au prix d’achat.

Quels sont les intérêts de la Nue-Propriété ?

Les intérêts de la Nue-Propriétésont multiples :

• Se constituer un patrimoine immobilier de grande qualité.
• Investir en toute sérénité dans un logement neuf sans contrainte d’entretien et de gestion locative pendant la période d’usufruit.
• Obtenir immédiatement, et sans imposition fiscale, la totalité des loyers cumulés des prochaines années.
• Bénéficier d’une rentabilité certaine par l’assurance d’une valorisation mécanique du bien (la reconstitution de propriété progressive) et d’une valorisation potentielle en fonction du marché immobilier.
• Ne pas payer d’ISF sur l’acquisition de la Nue-Propriété pendant la durée d’usufruit par le bailleur.
• Déduire de l’ISF, les sommes investies en « paiement cash ».
• Limiter la plus-value en cas de revente sur la base de la valorisation potentielle et de la durée de détention commencée à l’achat de la nue-propriété.
• Déduire des revenus fonciers, les intérêts financiers du prêt engagé dans cet achat.
• Acheter une « valeur sure » avec un effort d’épargne mesuré et régulier.
• Assurer un capital ou des revenus à terme, à la fin de l’usufruit, par la revente ou la location de ce logement, tout en protégeant les proches.
• Assurer une donation ou transmission d’un logement neuf à un membre de la famille sur la valeur de la nue-propriété.
• Rester libre de vendre la Nue-Propriété à tout moment sans perdre ses avantages économiques et fiscaux acquis.